香港18區自置居所比率全面分析：邊區最多業主？

香港整體自置居所比率趨勢：半世紀的變化

香港的自置居所比率（即自住業主所佔住戶比例）在過去半世紀經歷了顯著變化。1970年代，隨著政府大力推動公共房屋及居者有其屋（居屋）計劃，自置比率由約20%逐步上升。2011年達到高峰約53%，其後輕微回落至2025年的約50.5%。

與其他國際城市比較，香港的自置比率屬偏低水平（新加坡約90%、中國內地城市約80-90%、英國約65%、美國約66%），這與香港獨特的高樓價、高密度居住模式及大量公共房屋供應有關。

值得注意的是，自置比率在過去十年的變化並不單純反映置業意願，也受到家庭結構變化（獨居及單親家庭增加）、人口老化（長者業主保留物業但子女另覓居所）以及樓市周期（高樓價阻礙年輕一代置業）等複雜因素的影響。

18區自置比率排名：最富貴 vs 最基層

根據2025年數據，香港18區自置居所比率排名如下：

最高自置比率的三區：
1. 灣仔區 — 58.2%（家庭月入中位數約52,000元）
2. 中西區 — 57.8%（家庭月入中位數約53,000元）
3. 西貢區（包括將軍澳）— 56.5%（家庭月入中位數約42,000元）

最低自置比率的三區：
18. 觀塘區 — 35.2%（家庭月入中位數約28,000元）
17. 深水埗區 — 38.5%（家庭月入中位數約29,000元）
16. 葵青區 — 39.8%（家庭月入中位數約30,000元）

排名最前的灣仔區與最末的觀塘區之間，自置比率差距高達23個百分點，反映香港內部的居住狀況存在嚴重的區域不均。

業主比率與收入水平的關係

自置居所比率與地區家庭收入中位數呈強正相關（相關係數約0.85），這是一個非常直觀卻又令人不安的事實：愈有錢的地區，業主比率愈高；愈貧窮的地區，租客比率愈高。這意味香港的居住模式本身就反映了社會經濟地位的區隔。

值得探究的是，這種相關性是因果還是選擇效應？一方面，較高的收入使家庭更容易儲蓄首期及通過壓力測試，從而成為業主；另一方面，業主本身擁有資產，其資產增值效應（wealth effect）進一步拉開了業主與租客之間的財富差距。這形成了一個正反饋循環：有樓者愈富，無樓者愈難追上。

此外，居屋及其他資助出售房屋的分布也影響了各區的自置比率。西貢區（將軍澳）及沙田區擁有大量居屋屋苑，因此自置比率顯著高於以公屋為主的地區如觀塘及葵青。

十年變化：哪些區的業主比率變化最大？

比較2016年人口普查與2025年的數據，可以觀察到各區自置比率的變化趨勢。整體自置比率在過去十年輕微下跌約2.5個百分點，但各區表現差異甚大。

自置比率升幅最大的地區是離島區（主要是東涌及愉景灣），由約42%升至約47%，升幅約5個百分點。這與東涌新市鎮發展及區內新居屋項目推出有關。

自置比率跌幅最大的是灣仔區，由約63%跌至約58%，跌幅約5個百分點。這可能與區內舊樓重建、年輕專業人士傾向租樓，以及住宅單位逐漸轉向小型化有關。

九龍區方面，觀塘及深水埗的自置比率略有改善（各升約1-2個百分點），但基數低，改善幅度有限。這與政府近年加大市區重建力度，以及「首置上車盤」等資助計劃有關。

年齡層與自置比率：年輕一代的上車夢

自置比率在不同年齡層之間差異極大。2025年的數據顯示，25-34歲年輕群體的自置比率僅約20-25%，遠低於55-64歲的約65-70%。過去二十年，年輕組別的自置比率持續下降，而中老年組別則保持穩定甚至微升，形成一個不斷擴大的世代鴻溝。

這種現象的背後，既有客觀的經濟因素（樓價增長遠超收入增長、按揭門檻提高、首期要求增加），也存在主觀意願的轉變（年輕一代更重視流動性、不願被按揭綁死、接受長期租樓）。然而，根據調查，超過70%的年輕租客仍然期望最終能夠置業，顯示「上車」仍然是主流價值觀。

政府推出的各項資助置業計劃（如白居二、首置上車盤、煥然壹居等），雖然為部分年輕家庭提供了置業機會，但由於供應有限，實際受惠人數遠不及需求。

自置居所比率的社會意義

自置居所比率不單是一個房地產指標，更是一個反映社會公平及財富分配的關鍵指標。研究顯示，業主家庭的平均淨資產遠高於租客家庭（差距可達10倍以上），而這種財富差距會透過遺產繼承進一步擴大世代不平等。

低自置比率地區（如觀塘、深水埗）往往也是收入較低、教育程度較低及少數族裔聚居的地區。這種居住空間的「階級分層」現象，可能進一步加劇社會的貧富懸殊和區域發展不平衡。

解決這個問題需要多管齊下：增加資助出售房屋供應、優化按揭政策協助年輕家庭上車、以及透過市區重建及社區發展計劃改善低收入地區的居住質素。只有這樣，才能讓不同收入水平及不同地區的家庭都有機會實現置業夢想。

數據來源與定義

本文數據主要來自政府統計處每五年一次的人口普查及中期人口統計，以及差餉物業估價署的物業市場統計。自置居所比率定義為：在該區居住的業主住戶（包括私樓業主及居屋業主）佔所有住戶的比例。數據截至2025年年中。