香港住戶收入中位數 vs 樓價：供樓負擔比率深度分析

房價收入比：香港長期位居全球最難負擔城市榜首

房價收入比（Price-to-Income Ratio）是衡量置業負擔能力的核心指標，計算方式為住宅樓價中位數除以家庭年收入中位數。國際共識認為，3至5倍屬於可負擔水平，5.1至8倍為「嚴重難以負擔」，而香港長期維持在20倍以上，連續多年被國際調查評為全球最難負擔的城市。

根據我們的數據分析，香港的房價收入比從2015年的約17.5倍持續攀升，2019年達到高峰約21.5倍，隨後在高位徘徊。即使2022至2025年間樓價有所回落，但由於家庭收入增長有限，房價收入比仍維持在約18-19倍水平，遠超其他國際城市如新加坡（約12倍）、倫敦（約14倍）、紐約（約10倍）及東京（約11倍）。

這意味一個香港家庭要不吃不喝近19年，才能買到一個中位數價格的住宅單位。如果扣除基本生活開支，實際所需的儲蓄年期更長達30-40年。

供樓負擔比率：加息後的沉重壓力

供樓負擔比率（按揭供款佔家庭入息中位數比例）更能反映當前置業者的實際財務壓力。假設承造七成按揭、還款期30年，以2020年最低利率時期計算，供樓負擔比率曾回落至約55%。然而，自2022年起美國聯儲局大幅加息，香港最優惠利率（P）跟隨上調，供樓負擔比率在2023年曾一度升至約75%，創下近20年新高。

2025年隨著息口回穩，供樓負擔比率輕微回落至約68-70%，但仍處於極高水平。按國際標準，供樓負擔比率超過50%已被視為「極度受壓」，超過70%則意味家庭在供樓後的剩餘收入難以維持基本生活質素。

按2025年數據計算：家庭月入中位數約為33,000港元，新造按揭每月供款約為23,000港元（假設樓價600萬、七成按揭、利率4.125%），即每月供樓後只剩約10,000港元應付所有其他開支。對於一個四人家庭而言，確實是相當吃力的水平。

收入增長 vs 樓價增長：差距持續擴大

比較過去十年的數據，可以清楚看到收入與樓價增長之間的鴻溝。2015至2025年間，香港家庭月入中位數由約26,000港元增至約33,000港元，累計升幅約27%。同期樓價指數由246點升至290點，累計升幅約18%。表面上樓價升幅低於收入，但這主要是因為2022年後的樓價調整所致。

若以2015至2021年高位計算，樓價升幅達34%，遠超同期收入增長約20%。樓價累計升幅全面跑贏收入增長的時間長達6-7年，這段期間積累下來的置業困難，不是短期調整能夠逆轉的。

另一個值得關注的現象是收入分布不均。雖然整體中位數有所增長，但低收入組別（最低十分位數）的實質收入增長幾乎停滯，而高收入組別（最高十分位數）則錄得較顯著增長。這意味對於基層和中層家庭，置業難度的增加遠比整體數字顯示的更嚴重。

不同物業類型的負擔能力分析

按不同單位類型分析，中小型住宅（A、B類）的房價收入比長期維持在15-18倍水平，而大型住宅（D、E類）則高達25-35倍甚至更高。這反映香港樓市已出現明顯的兩極化：中下價住宅市場雖然價格較低，但由於購買此類物業的家庭收入通常亦較低，負擔比率實際上與整體水平相差不遠。

值得一提的是，「納米樓」（A類單位，面積小於40平方米）在2016至2022年間曾大行其道，其房價收入比曾高達18-20倍，與整體比率相若，但居住面積卻遠低於平均水平。這反映了部分買家為求「上車」而犧牲居住質素的無奈。

新界區物業的房價收入比較港島區低約30-40%，這解釋了為何許多年輕家庭選擇「愈住愈遠」。然而，即使在新界區，房價收入比仍達到約14-16倍，仍然屬於「嚴重難以負擔」的水平。

國際比較：香港是不是最難上車的城市？

根據多個國際調查（包括Demographia的年度《國際房屋負擔能力調查》及Numbeo的房價收入比排名），香港長期位居全球最難負擔城市的榜首或前三位。2025年的數據顯示，香港的房價收入比約為18-20倍，高於悉尼（約13倍）、溫哥華（約14倍）、三藩市（約11倍）及倫敦（約14倍）。

然而，香港的情況有幾點特殊性值得注意。首先，香港的居住密度極高，私人物業平均居住面積遠低於上述城市。其次，香港的公共房屋覆蓋率較高（約45%人口居於資助房屋），這部分人口不受私樓市場直接影響。最後，香港的低稅率環境意味可供支配入息比例較高，某程度上緩衝了高樓價對生活質素的影響。

總體而言，香港的私樓市場確實是國際上置業門檻最高的市場之一，但要全面評估一個城市的住屋可負擔性，還需要考慮公共房屋政策、居住面積、生活成本及社會流動性等綜合因素。

數據來源與統計方法

家庭月入中位數數據來自政府統計處綜合住戶統計調查（GHIS）每年發布的報告。樓價中位數參考差餉物業估價署及土地註冊處的成交記錄。房價收入比計算方式為：樓價中位數 ÷ 家庭年收入中位數。供樓負擔比率假設為七成按揭、30年還款期，利率按各年度的實際按揭利率計算。