香港商業與住宅物業空置率分析：甲級寫字樓 vs 住宅市場

甲級寫字樓空置率：十年間的驚天逆轉

香港甲級寫字樓市場在過去十年經歷了由盛轉衰的戲劇性變化。2015至2019年期間，受惠於內地企業大量來港設立辦公室、金融服務業蓬勃發展及供應有限，甲級寫字樓空置率長期維持在3-5%的低位，市場甚至出現「一房難求」的局面。中環核心區的甲級寫字樓空置率更一度低至2%以下。

然而，情況在2020年後急轉直下。疫情帶來的工作模式轉變（在家工作及混合辦公）、企業成本控制、以及中國內地經濟放緩導致對辦公空間需求減少，使空置率大幅攀升。2022年甲級寫字樓空置率突破10%，2024年達到約14%，2025年進一步升至約16%的歷史高位。

更令人關注的是，市場上仍有大量新供應即將落成。中環海濱、九龍東（啟德及觀塘）及西九龍（高鐵站上蓋）等地區有超過500萬平方呎的甲級寫字樓新供應計劃於2026-2028年間落成。在需求未見明顯反彈的情況下，業界普遍預期空置率將在短期內繼續攀升，可能達到18-20%水平。

分區寫字樓空置率：核心區 vs 非核心區

不同區域的寫字樓空置率差異顯著。中環作為傳統核心商業區，2025年甲級寫字樓空置率約為12-13%，雖然較疫情前顯著上升，但仍然是全港空置率最低的地區。寫字樓租金由高峰期累計下跌約30-35%，部分業主願意提供更大議價空間以挽留租戶。

九龍東（包括觀塘及九龍灣）的情況最為嚴峻，空置率在2025年達到約20-22%，是全港空置率最高的商業區之一。這與該區過去十年大量新寫字樓供應落成有直接關係。即使租金已較高峰期下跌約40%，吸納情況仍然不理想。

港島東（包括鰂魚涌及太古）的空置率約為14-16%，介乎中環與九龍東之間。該區在疫情前吸納了不少由中環遷出的企業，但隨著整體需求萎縮，近年空置率亦明顯上升。

值得留意的是，新興商業區如西九龍（高鐵站上蓋發展項目）及啟德發展區尚未完全成形，未來數年將有大量新供應進入市場，可能會進一步推高整體空置率。

住宅空置率：相對穩健的表現

與寫字樓市場的慘淡表現形成對比，香港住宅空置率在過去十年一直維持在相對穩定的水平。根據差估署統計，2025年私人住宅整體空置率約為4.2%，略低於過去十年的平均（約4.5%）。這個水平在國際標準下屬於健康範圍（一般認為5%以下是供求平衡的表現）。

住宅空置率能維持低水平，主要受惠於高企的住屋需求、政府增加房屋供應有限，以及住宅新供應在過去數年實際落成量低於預期。此外，租賃市場活躍亦有效消化了部分空置單位。

按單位類型分析，小型單位（A、B類）的空置率最低（約3.0-3.5%），反映中小型住宅的剛性需求最強。大型單位（D、E類）的空置率相對較高（約5.5-6.5%），這與高端物業市場的流動性較低有關。

商住兩極化：解讀背後的結構性因素

香港物業市場出現罕見的商住兩極化局面。同一城市內，商業地產面臨歷史性空置危機，而住宅市場卻基本維持供需平衡，這個現象值得深入分析。

首先是需求端的結構性轉變。疫情大幅改變了全球的辦公模式，混合辦公（hybrid working）已成新常態。不少國際企業將香港辦公室面積縮減20-40%，並重新評估區域總部的選址。與此同時，中資企業的需求亦明顯降溫。相反的，住宅需求受惠於專才輸入計劃、本地家庭分戶需求及長期結構性的供應不足，仍然保持韌性。

其次是供應端的差異。寫字樓市場在2015至2025年間經歷了大規模的新供應浪潮，多個大型商業項目相繼落成。住宅市場雖然也有新供應，但政府透過賣地及改劃土地增加供應的幅度相對克制。

最後是資本流向。住宅物業對本地及內地投資者而言始終是較熟悉的投資類別，而商業物業的買家群體較窄，在市場氣氛轉弱時，流動性下降的幅度更大。

商舖及工業物業空置率補充

除了寫字樓及住宅外，其他物業類別的空置情況亦值得關注。零售店舖空置率在疫情高峰期（2021年）曾達到約18-20%的極高水平，隨著邊境重開及旅客回流，2025年已改善至約10-12%。然而，傳統旅遊區（如銅鑼灣、尖沙咀）的商舖空置率仍顯著高於民生區（如將軍澳、荃灣），反映零售市場正經歷結構性轉變，遊客消費模式與疫情前已有明顯不同。

工業物業（包括貨倉及工貿大廈）的空置率則維持在極低水平（約2-3%），受惠於電子商貿增長帶動的物流需求。數據中心及冷凍倉庫等特殊工業物業更出現供應短缺情況，成為商業地產市場中的亮點。

數據來源說明

本文空置率數據主要來自差餉物業估價署每年發布的《香港物業報告》。空置率的定義為在每年年底（12月31日）正在空置的單位/樓面面積佔整體存量的百分比。甲級寫字樓定義為具有優質規格及管理的新式寫字樓大廈。住宅空置率涵蓋所有私人住宅單位。